持家vs賃貸 (宅建士の独り言)

本日のねこ

曽根田です。

早速ですが、今回は持家か?賃貸か?という永遠のテーマを考えてみました。(適当な独り言です。参考にはしないでください)

山中湖への移住を検討されている方もどちらにするか迷っている方がいらっしゃるかもしれません、、、

さて、この手の記事は数多く有り、定期的に見かける気がします。気になって見てみると、大体が広告主にとって有利な内容になっていて(ポジショントーク)、本質をついている記事は少なく何が本当なのかが分かりにくいと思います。

そして、その人の状況によってどちらが得かも変わってくるので、自分の状態に合ったアドバイスが見つかり難いかもしれません。

私は今まで5件の持家(実家含む)と4件の賃貸物件に住みました。また、アパート、戸建て、マンションの大家をしており住居を提供する側も経験しています。以前住んでいた持家の売却や賃貸も経験しています。

この経験をもとに、私なりに持家vs賃貸を考えてみました。

私は自分の資産を減らさない事に重点を置いて家を選んできましたので、資産を減らしたくない、または少しでも増やしたい人は参考になるかもしれません。(ならないかもしれません、)

持家と賃貸を比較する上で、賃貸の仕組みを理解する事が大切だと思います。大家の経験がある人は少ないため賃貸の仕組みを知っている人が少なく、この手の記事を書いているファイナンシャルプランナーでさえ大家の経験が有る人はほとんどいないと感じます。

賃貸に出ている物件は、大きく4つに分類が出来そうです。それは、地主系、投資家系、持家系、団地・社宅系です。どこに分類されるかで、賃貸で借りる場合の建物のグレードに差がでる傾向があります。

それぞれ、以下の式で家賃が決まり比率がこんな感じです。
(多そうなパターンで作りました)

❶地主系:建物の銀行ローン+運営費+大家の利益=家賃
30:10:60=100

❷投資家系:建物と土地の銀行ローン+運営費+大家の利益=家賃
60:10:30=100

❸持家系:建物と土地の銀行ローン+運営費=家賃
90:10=100

❹団地・社宅系:取り決め=家賃
世帯年収や会社の規定などで決まっており、通常の家賃相場の半額以下が多いイメージ。1〜2万円も有る。

地主はもともと土地を所有している為、建物のローンと運営費(固定資産税、管理費、修繕費等)を除くと全て利益になる。アパートの半分しか埋まっていなくても利益が出ている物件があるイメージ。投資家系は、土地もローンで賄う為その分建物にかけれる金額が少なくなる傾向が有る。持家はほぼほぼローン分位の金額で家賃を設定する事が多い。最後の団地や社宅はこの計算が当てはまらないケースが多く、利益度外視で家賃設定がなされている。

つまり、同じエリアの同じ家賃であっても、上記のどこに当てはまるかによって物件のグレードが変わってくる。借りる側としては、建物にお金が掛けている物件の方が快適に過ごせると思うので、重要なポイントだと思います。

少し具体的に書くと、同じ10万円の家賃でも、地主マンションは建物の建築費用が1,000万だとすると、投資家マンションは600万、持家マンションは2,000万位のイメージかもしれません。つまり、部屋を借りるときは同じ家賃なら持家の人が賃貸に出しているマンションの方が良い建物の可能性が高いです。

もう一つの要素として、土地値の割合と上記傾向は比例する傾向があります。土地値が高いと上記傾向が強く、低いと上記傾向も低くなります。

郊外で土地が安いとほぼ建物の価格になるので、地主も投資家マンションも同じ位のグレードになりそうです。山中湖村もそんなイメージかもしれません。

と、いう事で賃貸住宅を選ぶときは❸と❹が優先順位が高く次に❶で最後に❷を検討するのがお勧めです。

ちなみに山中湖村では賃貸物件がほとんどなく、リゾートマンションの賃貸がメインとなります。(民泊は禁止されていますが、賃貸OKのマンションが多いです) インターネットで検索してもアパートは1部屋しか入居者募集がありませんでした。ちょっと特殊なエリアだと思います。山中湖村では上記は当てはまりません。リゾートマンション一択です。

次に、持家にするか賃貸にするかは、持家を買った場合に実質目減りする金額と家賃を比較してみるという考え方があります。

実質的に目減りする金額を求めるには以下を参考にすると面白いです。

●持家の公式(木造住宅の場合)
建物の減価償却分(建物価格/22年)+土地の価格変動+固定資産税+ローン金利+修繕費(建物価格の1%)

例①)3,000万円の持家の場合
(建物1,500万円、土地1,500万円、土地は値上がりも値下がりもしないと仮定、35年ローン固定金利1% 年間の返済額は101万)
1,500万/22年+0+10万(概算)+28万(概算)+15万=121万

→121万円が年間で無くなります。

つまり、121万円の家賃の賃貸に住むのと同じです。

郊外の土地が安いエリアで建物割合が高い場合は↓になります。

例②)3,000万円の持家の場合
(建物2,500万円、土地500万円、土地は値上がりも値下がりもしないと仮定、35年ローン固定金利1%年間の返済額は101万)
2,500万/22年+0+10万(概算)+28万(概算)+25万=176万

→176万円が年間で無くなります。

176万円の家賃の賃貸に住むのと同じです。

逆に中古の土地値物件を購入した場合は↓です。(築22年で土地値を想定しています。)

例③)3,000万円の持家の場合
(建物0万円(新築時は3,000万)、土地3,000万円、土地は値上がりも値下がりもしないと仮定、35年ローン固定金利1% 年間の返済額は101万)
0万/22年+0+10万(概算)+28万(概算)+30万=121万

→68万円が年間で無くなります。

同じ3,000万円の物件を購入するとしても、建物と土地にかける価格割合でここまで資産の増減に影響が有ります。一番最後のシュミレーションですと、68万円が実質的な住宅費と考えられます。その額を上回って支払った分は資産として増えていきます。真ん中のパターンはローンの返済額の方が少ないので、歳を重ねるごとに資産が減っていくようなイメージです。

ちなみに3,000万円の物件を賃貸で借りた場合はローン返済額+固定資産税+管理費は最低欲しいと貸主が考えるので、年間130万位の家賃になりそうです。そう考えると、建物の減価償却がある22年間は一番上のシュミレーションを参考にし、土地価格の割合が半分以上だと持家の方が資産が残り、半分以下だと賃貸の方が資産が残る計算となります。

また、築20年(マンションは25年)までは住宅ローン控除が使えるので、上記の事をふまえると築15〜20年位の中古住宅が狙い目かもしれません。

さらに会社から住宅補助がでる人はより賃貸が有利となります。私も会社から6万/月の補助が出ていた事がありますが、その場合は持家を買うよりも家賃補助をもらって浮いた分を投資に回す方が良いかもしれません。

少し見方を変えて、土地が値上がりしている場所は上記のシュミレーションがかなり変わります。例えば、上記の例①で土地が5%値上がりする場合、

例④)3,000万円の持家の場合
(建物1,500万円、土地1,500万円、土地値が5%値上がりすると仮定、35年ローン固定金利1% 年間の返済額は101万)
1,500万/22年−75万+10万(概算)+28万(概算)+15万=46万

→46万円が年間で無くなります。

つまり、3,000万円の物件に月々約4万円で住んでいるのと同じ事になります。

また、マンションだと減価償却が長くなるので、建物の割合が大きくても計算がかなり変わります。試しに例②で計算してみます。鉄筋コンクリートは減価償却47年で計算します。

例⑤)3,000万円の持家マンションの場合
(建物2,500万円、土地500万円、土地は値上がりも値下がりもしないと仮定、35年ローン固定金利1%年間の返済額は101万)
2,500万/47年+0+10万(概算)+28万(概算)+25万=116万

→116万円が年間で無くなります。

減価償却が長い分、資産形成を考えるとマンションが有利かもしれません。しかもマンションは値上がりが期待できそうな場所に多くあるため売却益が狙える可能性もあります。私が初めに買った分譲マンションも、築11年で売却した時に買値よりも1割高く売れました。都内だと倍以上になっているマンションもあるそうです。

今回は省略しましたが、マンションの場合は管理費や修繕積立金が高いとか駐車場を別途で借りる必要があるなどの要素もありますね、、、

だらだらと纏まりが無くなってしまったのでこの辺で辞めます。最後まで読んでくださった方有り難うございます。以上、独り言でした笑

白鳥の親子の成長過程。

南雲(直)です。

曇り空の天気でしたが気温は高い一日でした。

今日は福井の日記にもあった、白鳥の雛の最新情報をいたします。

ふと、店舗の外を眺めると雛連れの白鳥親子がプカプカと桟橋へ・・・

かなりズームをしたのですがタイミング悪く親白鳥と被ってしまいました。

無事に成長して巣立ってくれることを祈るばかりです。

ちなみにですが、稀にお客様より「湖に浮いてるあれは何?」や
「あの鳥みたなのは本物?」と尋ねられる事もありますが、
【本物の白鳥】でございます。

今の時期は、親鳥は子白鳥を守ろうとして近づく人間を威嚇する事もあります。

遠目から温かい目で成長を見守って上げて貰えたら嬉しいです。

ちなみに、お店の周辺を燕が行き来するようになっています。
少しでっぱりのあるサッシにちょくちょくとまっているのでもしかしたら
巣ができるかも知れないです。

もし、巣ができたらいい事あるかも・・・と密かに期待しています。

筍ずくし~

宮野です。

 

先日、義理のお母さんが実家の山で採れた筍と山椒を

持ってきてくれました!

こちらです!

筍のおこわ(もち米を使っているのでモチモチです)

筍の煮物(甘辛い味付けが癖になります)

筍のお刺身(シャキシャキ食感の一年に一回食べられるお刺身)

香り豊かな山椒。味噌とあえて山椒味噌でいただきました!

 

お母さんは私が筍と山椒が好きなので、毎年作って持ってきてくれます!

とても美味しかったです~

山から採ってきたものは市販で売られているものとは違い香りや風味が

全然違います。ごちそうさまです。

 

来年もよろしくお願いいたします。

大衆割烹宮森

福井です。
今朝は白鳥が座り込んでいました。

すん。

以前お伝えした巣にも白鳥がいました。

そのときのブログ→「白鳥の巣?

さて。
先日河口湖の「大衆割烹宮森」に行ってきました。

素敵なお店構えに惹かれて行ってみると

貸し切り!

また今度にしようと車に戻ると、お店の方が出てきて
「予約が入っていますが嫌でなければどうぞ」と入れて下さいました。
(ありがとうございます)

店内もとても素敵でした。

私が寒がっているように見えたのか、
ストーブをつけて下さったり、暖かいコーヒーを入れて下さったりと
いたせりつくせり。

天重を頂きました。

えびが大きい!さやえんどうもサックリ。
メインはもちろん、豚汁もサラダのドレッシングもぜーんぶ美味しかったです。

食後にはアイスも頂いちゃいました。(やった!)

お酒もお料理も美味しそうなものばかりでした。
また伺いたいです。

話題(?)の「グリーン・ゾーン認証」を受けているお店です。
個室もあるので安心感があります。
気になる方にはテイクアウトもありますよ。

山中湖村役場前

高村です。

本日の山中湖村は天気も良く気持ちが良い気候です。

先日毎日のお散歩の日課で、山中湖役場周辺をお散歩してきました。

八重桜が綺麗に咲いていました。

お散歩していると、
県外ナンバーの方で写真撮影をしている方もいらっしゃいました。

散っていたところもあったので今が見頃です。

山中湖花の都公園では、菜の花とネモフィラが見頃だそうです。

だんだんと本格的に暖かくなってきたので、
花の都公園前を通ると華やかになっていて写真撮影されている方を多く見かけます。

子供も行きたいと言って騒いでいるので・・
お天気がいい日にお出かけしたいと思います。

忍野工房さんの見学をしてきました。

本日のねこ

曽根田です。

先日、ふとしたご縁で忍野村の森の中にある「忍野工房」さんの見学をしてきました。

入り口を入ると、広いスペースに大きなテーブルが置いてあり、その周りの壁にぎっしりとカンナ等の大工道具が掛かっています。置いてある椅子は全て自作のもので、頑丈なだけでなくデザインも素敵なものが多かったです。

(許可を頂いたのですこしご紹介いたします)

椅子です

職人の水上さんは、神奈川県の川崎で修業をつんだそうです。高島屋で販売している家具も作っていたそうで、その腕前は忍野村に来てからも口コミで広がり営業活動をしなくても依頼が入ってくるそうです。

一緒に見学に行った方は、以前仏壇を作っていただいたそうで、希望した大きさで作ってくださったと興奮した様子で話をされていました。

作品はこちらのホームページからもご覧いただけます。

世界に一つだけの椅子だなんて素敵ですね!!!

アグリモンスタースペシャル!

宮野です。

 

タイトルを聞いてはてなの事やら?と思った方も

多いのではないでしょうか?

 

私も妹からお兄ちゃん『アグリモンスタースペシャル』行こうと

言われた時なんだろう?と思いました。

正解はこちらです↓

いちご狩りです!

 

妹が4月末で失効してしまうポイントがあったそうで

誘ってもらいました~

 

時間制限は一応あるみたいですが、他にはお客様がいなかったので

貸切状態です。

いちごがいっぱいです~

私はそんなにいちごが好きではないですが、結構

食べました(笑)

 

妻と息子はいちごが大好きなので、バクバク食べていました。

甘くて新鮮で美味しかったです~

 

お土産コーナーもあり、新鮮ないちごが安く買えます!

お腹いっぱいだったので、お土産は買いませんでしたが

今後通りかかった時は購入したいと思います!

 

美味しかったです。妹誘ってくれてありがとう~

5/30まで開催しています。『富士芝桜まつり』に行ってきました

南雲(直)です。

5月1日のゴールデンウィーク初日に『富士芝桜まつり』に行ってみました。
比較的早い時間と緊急事態宣言も発出されていたので、空いているだろうと
思っていましたが意外に人出も多く少しビックリしました・・。

到着した時は良いお天気でしたが、次第に風も強くなり、富士山にも
傘雲がかかり始めていたのであまり長居はしないようしました。

満開とまではいきませんでしたが、7割くらいの咲き方でしたが
それでもキレイさは変わらずだったので非常に楽しめました。

まだまだ楽しめそうなので、お近くを通られた際は是非立ち寄ってみては
いかがでしょうか?

津原キャンプ場

福井です。

いろいろなところで田んぼに水が満ちていて、
もうそんな季節なんだなと思います。
(農鳥はまだのようですね)

さて。
今年のGWも帰省は自粛し、キャンプしてきました。

予約は取れなかったので、予約不要で先着順の
自由キャンプ場】へ深夜2時に行ったところ、
(地元に住んでいる特権ですね)
なんと!予約制に変わっていて、しかも予約でいっぱいとのこと。

・・・。
仕方ありません。

予約不要のキャンプ場を求めて、
西湖→精進湖→西湖と、鹿の恐怖におびえながら
ゆっくりゆっくり徘徊しました。
(20頭くらいの鹿と遭遇しました)

最終的に西湖の【津原キャンプ場】の開場(6時)を待つことにしました。

6時を過ぎて駐車場に移動し、車の中で待機していると
いつの間にか外に行列ができていて、あわてて後ろに並びました。

7時になって順番待ちの紙が出てきました。
結構早く来たのにこんなに後ろになっちゃったなあ・・・と
悲しくなっていたら、隣の車の方が私たちのことを覚えていてくれて
声をかけてくれました。

い、いいひと!
その方のおかげで4番目に受付することができました。

その方は愛知から自由キャンプ場に来られたそうで(やっぱり!)
いろいろキャンプ場を回ってこちらに辿り着いたそうです。

前置きが長くてすみません。
いよいよ湖畔サイトに設営です。

流し場やトイレなど
決して新しくはありませんが、
こまめにお掃除をされていて
いつ利用してもきれいな状態でした。

湖畔まで降りてみます。
この日は風が強い日でした。

1泊目の夜は雷と風がものすごかったのですが、
朝になると穏やかな西湖に戻りました。

2泊目も天気は良かったものの夕方になると
風が強くなりました。
西湖あるあるなのでしょうか。

管理人さん夫婦が感じが良かったのはもちろん
利用者の皆さんのマナーも良くて
とても気持ち良く過ごすことができました。
(夜間音を出しているサイトには、管理人さんが
注意して下さるようです)

私はやっぱり西湖が大好きです。
そして家の近くにいろいろなキャンプ場がある環境に感謝です。

おまけ
近くの【浜の家キャンプ場】には
有吉ゼミの八王子リホームが手掛けたウッドロッジがあります。

購入したリゾートマンションのリフォーム工事が始まりました!

本日のねこ ゴミ箱の蓋をこじ開けてすっぽりしてるうるる

曽根田です。

いよいよ新緑の季節です。

私は紅葉よりも新緑が好きなのでこの季節を待ちわびてました。太陽の光できらきらしているととても綺麗です。車で走るのもとても気持ちが良いです。

今日は、そんなウキウキ気分で御殿場までドライブ(内覧のご案内)をしてきました。初めて新東名高速道路と富士五湖道路を結ぶ区間を通りました。いままではその区間で渋滞が起こっており、酷い時は30分以上かかった事もありました。それがあっという間(5分位)に通り過ぎてしまいとても爽快な気分でした。先日来たお客様が、ここが本格的に開通したら(東京方面はこれから)山中湖のマンションは値上がりすると思うと仰っていたのも頷けます。楽しみですね!!

 

さて、少し前のブログで、私がリゾートマンションを購入すると宣言しましたが、3月に契約し今月からリフォームを開始しましたので少しご紹介します。

綺麗になったら賃貸しようと考えています。

物件名は「エーブル山中湖」です。
湖畔が近くで、購入したお部屋からは富士山も望めます。

お部屋は40㎡位の1Rタイプです。キッチンが無いので新しいものを新設する予定です。

宿泊施設にする予定だったそうで、旅館によくある謎のスペースがあります。私はこのスペースが好きなのですが、今回は解体して大きな部屋にします。

リフォームする内容は、、

クロス張替え
床上張り
扉交換
照明交換
キッチン新設
トイレ交換
洗面台交換
水栓交換
その他少々

と、ほぼ全面的に行います。思った以上に費用がかかっております、、、やり始めるといろいろ目に付きますね、、、

そして、リフォーム工事が始まりました。

ワクワクします!!

完成したここでご紹介いたします!!とても楽しみです!